Wie funktioniert eine Baugruppe?
Eine Baugruppe nach aktuellem Sprachgebrauch meint bekanntlich eine Zweckgemeinschaft von BauherrInnen, die ohne kommerziellen Bauträger auskommen wollen.
Die Vorteile dieser Strategie liegen auf der Hand. Allerdings tragen Bauguppen auch alle üblichen und einige weniger übliche Bauherren-Risiken, über die man sich am besten vorher klar werden sollte.
Die grössten Vorteile...
...für eine private Baugruppe bestehen zweifellos in der Planungsfreiheit für das Baukonzept, das individuell den Bedürfnissen angepasst werden kann, bei gleichzeitiger Kostenersparnis, weil die Renditeansprüche eines kommerziellen Bauträgers wegfallen (die bis zu 20% der Baukosten ausmachen können).
Ein Projekt wie E3 wäre mit einem kommerziellen Bauträger nur als Luxusobjekt möglich gewesen. Der konventionelle Immobilienmarkt erweist sich immer wieder vor allem als Verhinderer zukunftsweisender Bauformen "für alle".
Das Baugruppenkonzept versteht sich gerade im Fall von E3 nicht nur als Spargemeinschaft, sondern als echte Alternative zum herkömmlichen Immobilienmarkt - für städtebauliche Innovationen im Zeichen von Nachhaltigkeit und Klimaschutz.
Risiken von Baugruppen...
...sind ebenso offenkundig.
Eine Baugruppe funktioniert eben auch nur – wenn sie funktioniert.
Heisst: Wenn die Abstimmung untereinander klappt.
Wenn sich die Parteien, die sich vorher nicht kannten, miteinander verstehen und die interne offene Kommunikation nicht nachhaltig gestört wird (Grüppchenbildung usw.).
Wenn es eine grundsätzliche Bereitschaft zur Problemlösung gibt, gerade in unerwarteten Krisenfällen, auch mithilfe von Kompromissen bei den eigenen Maximalvorstellungen.
Wenn es mindestens einen kühlen Rechner ausser dem Architekten gibt.
Wenn alle bereit sind, viel Freizeit zu opfern, weil fast alles selbst organisiert und beschlossen werden muss (einschliesslich Behördenkram) und
wenn alle Mitglieder eine halbwegs realistische Vorstellung vom Möglichen haben, insbesondere unter Einbeziehung ihres verfügbaren Kapitals.
Wenn der/die ArchitektIn eher mässigend als befeuernd die zügellosen (Bau-)Fantasien der Gruppenmitglieder moderiert....
Gleichwohl braucht eine Baugruppe ein verbindliches gemeinsames Ziel oder, noch besser, eine Vision.
Klingt bombastisch, ist aber die beste Grundlage für das Vertrauen untereinander und Voraussetzung dafür, sich schliesslich auch vertraglich aneinander zu binden.
Verträge und (Un-) Sicherheiten
In aller Regel schliessen sich die Mitglieder einer Baugruppe für die Zeit bis zur Fertigstellung des Hauses zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammen. Diese Rechtsform ermöglicht einen nichtkommerziellen (nicht profitorientierten) Zusammenschluss, der seine Mitglieder zugleich an die Zusage bindet, das Projekt wie geplant durchzuführen.
Mit Hilfe eines auf Baurecht spezialisierten Anwalts trifft man vermutlich die Vereinbarung einer gesamtschuldnerischen Haftung für das Bauprojekt, um dessen Fortgang auch dann nicht zu gefährden, wenn eine Partei unvorhergesehen (wegen Insolvenz, Krankheit oder Tod) ausfallen sollte.
Diese Vereinbarung ist eine Abwägungsfrage und ein baugruppenpezifisches Risiko: Die Gefahr, das Projekt wegen des Wegfalls eines Mitglieds ganz einstellen zu müssen, dürfte spätestens ab Baubeginn ungleich teurer, verlustreicher sein, als das Risiko, zwischenzeitlich die Ausfallkosten des ausgeschiedenen Mitglieds abzusichern und sich nach einem Ersatzmitstreiter umzutun.
Beim Architektenvertrag und bei eventuellen Zusagen zur Einhaltung der veranschlagten Baukosten sollte man sich darüber im Klaren sein, dass für marktbedingte Steigerungen etwa bei Rohstoffpreisen, die sich auf die Baukosten niederschlagen und nachträglich möglicherweise das Budget einzelner Mitglieder sprengen, kein Architekt haftbar zu machen ist. Die individuelle Finanzplanung sollte immer einen Puffer von zehn Prozent der eigenen Baukosten enthalten.
Auch Kostensteigerungen, die als "extrem" wahrgenommen werden, lassen sich nicht unbedingt sofort und in Gänze abweisen und werden nicht selten im Streit zwischen BauherrInnen und einzelnen Gewerken ein Fall für die Gerichte. Der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung für die GbR gilt als erwägenswert.
Im kommerziellen Wohnungsbau garantiert der Bauträger Festpreise für eine Wohnung (wenngleich zu besagten höheren Konditionen) – eine Baugruppe muss sämtliche Preisschwankungen und Unwägbarkeiten, wie bei BauherrInnen üblich, selber tragen. Man kann sich gegen Mehrkostenrisiken versichern, was aber ebenfalls teuer ist.
Für die Verhandlungen mit Gewerken, Baufirmen und Planungsbeteiligten benötigt eine Baugruppe daher unbedingt professionelle externe Unterstützung durch einen Anwalt, der die unendlichen Fallen des Bau- und Vertragsrechts durchschaut, und nach Möglichkeit einen Bauprüfer, der die erbrachten Leistungen unabhängig von den Architekten überwacht.
Gegen das Ausfallrisiko von Baufirmen und Gewerken z.B. durch Insolvenz, nachdem man jedoch bereits das Baumatrial bezahlt hat, kann und sollte man sich ebenso versichern, wie auch gegen Schäden und Diebstahl während der Bauphase und Schäden betriebsfremder Personen auf der Baustelle (Bauherrenhaftpflicht).
Kein Risiko, aber immer noch eine beachtliche Schwierigkeit für Baugruppen liegt in der Kreditbeschaffung, da viele Banken einer solchen Konstellation nach wie vor skeptisch gegenüberstehen. Hier gilt, dass eine ökologische Planung im Zweifel den Geldfluss eher erleichtert, da der Staat Förderprogramme auflegt, in die sich auch sogenannte Öko-Kredite integrieren lassen, die es im übrigen zunehmend auch bei grösseren Geldhäusern gibt.
